L’interdiction nouvelle des locations saisonnières de courte durée : une portée limitée ?

La loi dite LE MEUR du 19 novembre 2024 est venue compléter la loi du 10 juillet 1965 en ajoutant à l’article 26 un point d) ainsi libellé :

 « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix les décisions concernant :

• … d – la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L 324-1-1 du Code du Tourisme,
• la modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».

Ainsi :

• le 1^er alinéa laisse entend que l’assemblée générale est en droit de voter une modification du règlement de copropriété pour interdire l’activité de location saisonnière de courte durée dans les lots à usage d’habitation ;
• Le 2^ème alinéa vient semer le doute puisqu’il ajoute une condition tenant à l’interdiction qui doit exister dans le règlement de copropriété de toutes activité commerciale dans les lots qui ne sont pas désignés comme étant à usage commercial.

Une lecture littérale de l’article 26 d) conduit à considérer que la modification des clauses du règlement de copropriété par l’assemblée générale ne peut :

• que viser des lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire,
• intervenir que « dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale » ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

C’est ce que retient la Cour d’Appel d’Aix en Provence dans un arrêt rendu le 20 mars 2025 (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 20 mars2025, n° 24/10669), lequel va même plus loin en considérant que l’assemblée générale ne peut interdire l’activité de location saisonnière de courte durée dans les lots à usage d’habitation uniquement si celles-ci s’accompagnent de prestations para-hôtelières leur conférant un caractère commercial :

« Cette possibilité ne concerne que les propriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite d’habitation bourgeoise qui autorise l’habitation et les activités libérales dans l’immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés.

Il est admis que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale, de sorte que toute location touristique meublée n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise. »